Qu'est-ce que la co-propriété?

Qu'appelle t'on "co-propriété"?

Définition

Selon la loi, "tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes" constitue une co-propriété.

Ainsi, pour qu'il y ait co-propriété, il faut à la fois que l'immeuble ait des parties communes et qu'il soit divisé en lots.

Qu'entend-t'on par "parties privatives" et "parties communes"?

Selon la loi du 10 juillet 1965, complétée par de nombreuses jurisprudence, on peut établir les définitions suivantes:

Parties privatives:

"Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un co-propriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque co-propriétaire"

On considère que les parties privatives sont:

- l'intérieur des logements (cloisons, pièces, portes,...),

-leurs équipements (installations sanitaires, chauffage individuel, installations électriques,...),

- les caves, celliers, emplacements de voitures ou garages, les terrasses, balcons ou loggias attribués à chaque lot,

- les fenêtres, volets, persiennes

- et tous les éléments de décoration intérieure du logement

Dans la plupart des cas, un règlement de co-propriété définit avec précision les parties privatives.

Parties communes:

"Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les co-propriétaires ou de plusieurs d'entre eux"

On considère que les parties communes sont:

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,

- le gros oeuvre du bâtiment, la charpente, la toiture, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférant qui traversent les locaux privatifs,

- les coffres, gaines et têtes de cheminées,

- les locaux des services communs (local poubelle, local technique, etc...),

- les passages et les corridors

Cependant, le règlement de co-propriété doit indiquer de manière précise et le plus clair possible, la répartition des parties tant privatives que communes

Demeure cependant un point litigieux: les combles accessibles seulement à partirde la partie privative d'un lot. Lorsque le règlement de co-propriété est muet à ce sujet, on considère que les combles sont privatifs s'ils sont aménageables, ne sont accessibles que de la partie privative d'un lot et ne présentent aucun usage ou utilité pour les autres co-propriétaires. Si les combles ne sont pas aménageables, ne sont prévus que pour effectuer l'entretien du toit, ils sont considérés comme partie commune, bien que leur accès ne soit possible qu'à partir de la partie privative.

Le règlement de co-propriété

Un règlement de co-propriété doit être établi obligatoirement pour tout immeuble en co-propriété (Art.8 de la loi du 10 juillet 1965)

Son objet est tout d'abord de fixer la destination des parties privatives et communes mais aussi de définir les conditions de leur jouissance et enfin d'établir les règles relatives aux parties communes. Il inclut généralement l'état descriptif de division.

Ce règlement est normalement établi avant la mise en co-propriété d'un immeuble. Les immeubles en co-propriété qui n'en sont pas dotés sont donc en infraction avec la loi. Le règlement de co-propriété s'impose à tout co-propriétaire, sans possibilité de discussion. Ainsi, tout acquéreur d'un lot en co-propriété est en droit et se doit d'exiger ce règlement avant l'achat.

Qui établit le règlement de co-propriété?

Si l'état de division (parties privées et communes, surfaces et millièmes, plans) est effectué par des sociétés d'expertises ou des géomètres, la rédaction proprement dite d'un règlement de co-propriété doit être établi par un homme de loi, généralement un notaire.

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