Le fonctionnement du prêt relais
Avant-propos
Autrefois, lorsqu'on achetait un bien immobilier, on parlait souvent "d'achat le plus important de notre vie" puisque généralement cet achat constituait notre résidence principale et bien souvent notre unique achat immobilier.
Toutefois, de nos jours, une famille peut être amenée pour diverses raisons professionnelles (mutation, perte d'emploi...) ou personnelles (naissances, décès,..) ou encore tout simplement parce qu'une opportunité se présente, à acheter un logement avant de vendre le sien. Et le financement du nouveau logement peut se révéler fort complexe sauf si cette famille fait appel à un prêt relais.
En effet, si je décide de vendre mon logement, une question essentielle se pose à moi. Où vais-je aller habiter? Deux cas se présentent :
- ou bien je décide de vendre d'abord mon logement et je cherche à me loger ensuite; cependant, bien souvent pris à la gorge, je dois me loger au plus vite, trouver des solutions d'urgence, prendre une location, ou parfois réaliser un autre achat à la va-vite et en le regrettant
- ou bien, je décide d'acheter autre chose tout en étant encore propriétaire de mon logement et je cherche à vendre ensuite; cependant, à moins d'avoir les ressources financières nécessaires, il m'est impossible dans la majorité des cas d'assumer le remboursement des deux biens. Il me reste alors à vendre mon bien après avoir signé une promesse d'achat pour un autre logement et c'est là qu'intervient le prêt relais
Comment fonctionne le prêt relais?
Comme son nom l'indique, cette formule de prêt est destinée à assurer un relais dans le processus de financement d'un logement grâce à une technique toute simple: la banque ou l'établissement financier met à disposition de l'emprunteur un prêt destiné à constituer tout ou une partie de l'apport personnel nécessaire pour l'acquisition du nouveau logement, ledit prêt étant remboursé par le produit de la vente du premier logement.
La dureé d'un prêt relais est de 1 à 2 ans mais peut exceptionnellement aller jusqu'à 3 ans.
Son montant varie d'un établissement à l'autre mais correspond généralement de 70 à 80% de la valeur du bien à vendre. Ce prêt va constituer l'apport dans le financement du bien à acquérir. Cet apport sera alors complété par un prêt bancaire classique.
Deux formules de prêt relais peuvent être proposées par les banques:
- à franchise totale: le paiement des intérêts et des frais d'assurance intervient en même temps que le remboursement du capital, à l'issue du prêt. Il ne verse donc rien pendant toute la durée du prêt. Cependant cette formule est peu intéressante financièrement car l'emprunteur doit supporter la capitalisation des intérêts pendant toute la durée du prêt principal.
- à franchise partielle: le paiement du capital se fera aussi à l'issue du prêt mais l'emprunteur aura à supporter le paiement des intérêts ainsi que les frais d'assurance pendant la période du prêt relais. Ainsi, durant la période du prêt relais, les intérêts et frais sont élevés et il est important de vendre rapidement son bien. En effet, le remboursement du prêt relais est généralement possible par anticipation, dès la vente du logement et ceci sans pénalité. L'emprunteur a donc tout intérêt à ne pas se désintéresser de cette vente de manière à réduire le montant de ses frais financiers.
Comme tous les prêts, le prêt relais n'échappe pas à la règle de la garantie. Généralement cette garantie passe par une hypothèque soit du bien à vendre, soit du bien acquis.
Quelles sont les étapes et bonnes pratiques d'un prêt relais?
1/. Je suis propriétaire d'un logement et je décide pour des raisons qui m'appartiennent d'en changer.
2/. Je fais appel à un agent immobilier qui va estimer la valeur commerciale (valeur de revente) de mon bien par rapport au contexte immobilier actuel.
3/. Je rencontre mon conseiller financier en lui apportant l'estimation de mon bien. Celui-ci va alors réaliser un plan de financement et calculer ma capacité d'achat: pour cela, il considère que la vente de mon bien constituera mon apport (il prend généralement comme valeur 80% de l'estimation), prend note de mes autres apports, sources de revenus et charges et emprunts.
4/. Avec les données financières communiquées par mon banquier, je recherche un bien dont la valeur correspond à ma capacité d'achat.
5/. Dès que je trouve le bien que je recherche, je signe un compromis de vente avec le propriétaire (par le biais d'un notaire ou d'un agent immobilier le cas échéant).
6/. Je reprends ensuite contact avec mon conseiller financier et je lui présente le compromis de vente. Celui-ci établit alors un dossier de demande de prêt relais.
7/. Dès que le prêt relais est accepté, je mets immédiatement mon propre bien en vente, sans tarder, au prix le plus juste. Je me dote de tous les moyens de commercialisation (avec l'appui d'une agence immobilière si besoin est) possibles pour réaliser au plus vite la vente de mon logement.
8/. Dès que j'ai signé un compromis de vente pour mon logement, que la période de réflexion est passée et que mon acheteur a obtenu le prêt, je le signale aussitôt à mon banquier.
9/. Dès que j'ai acté chez notaire la vente de mon bien et que l'argent est versé, je reprends contact avec mon conseiller financier pour bénéficier d'un remboursement anticipé de mon prêt relais.
Exemple concret d'application:
1/. Je suis propriétaire d'un appartement F3 de 70m2 à Fameck. Je souhaiterais acquérir une maison de type F5 d'environ 90m2 sur un terrain de 4a à Fameck.
2/. Je contacte Concept Immobilier Fameck pour faire évaluer mon bien. Compte tenu de l'état de mon bien, de son standing et de son environnement et en tenant compte du contexte immobilier actuel, l'agent immobilier m'annonce un prix de revente de mon appartement à 110000€ (net vendeur)
3/. Je contacte mon conseiller bancaire pour établir un plan de financement et lui présente l'estimation. Pour établir le prêt relais, mon banquier prend 80% de la valeur de mon bien comme apport pour mon prochain achat soit 88000€. Il me reste 20000€ à rembourser sur mon logement. Mon apport est donc de 68000€. Compte tenu de mes ressources, de mes crédits en cours, mon banquier conscent à me prêter 218000€ dont 68000€ au titre du prêt relais et 150000€ au titre du prêt principal.
4/. Je trouve un bien d'environ 220000€ (frais de notaire inclus). Je signe le compromis.
5/. Je retourne voir mon banquier avec mon compromis de vente et je lui demande de lancer la procédure pour le financement de mon achat.
6./ Un fois mon crédit obtenu pour mon nouvel achat, je mets mon bien en vente à 110000€ le plus vite possible pour vendre mon bien rapidement et limiter les frais dûs aux intérêts du prêt relais. Je trouve un acquéreur à 100000€. Je signe le compromis.
7./ Une fois l'argent versé pour la vente de mon appartement, je contacte mon banquier et je rembourse mon prêt relais par anticipation de manière à stopper les intérêts de celui-ci. Puis je continue à payer les mensualités du prêt principal pour la maison que j'ai achetée.
Bon à savoir; les pièges à éviter:
1/. Eviter une sur-évaluation de votre propre logement: en effet, votre banquier va calquer votre prêt relais sur l'évaluation de votre bien. Si celui-ci est trop sur-évalué, votre prêt relais sera trop élevé (et ses intérêts également) et vous risquez d'y laisser des plumes: en mettant du temps à vendre votre bien (trop cher par rapport à sa valeur réélle), en remboursant des intérêts élevés le temps que vous n'avez pas vendu votre logement, en devant de toute façon réajuster le prix de revente de votre logement à son prix réél au bout du compte. Attention donc de ne pas vous laisser berner par les sur-évaluations. Reportez vous à notre article concernant les évaluations pour en apprendre plus à ce sujet.
2/. Eviter de vous désintéresser de la vente de votre bien: en effet, étant donné les taux d'intérêt des prêts relais, mettez votre bien en vente dès que vous avez signé un compromis pour l'achat de votre nouveau logement (et que votre prêt est accepté) et faites tout ce qu'il faut pour vendre votre ancien logement (au bon prix et en y mettant les moyens).
3/. Eviter d'écouter tous les ragots et les on-dit qui bien souvent vont vous induire en erreur
Si désirez plus de conseils sur ce sujet, parlez en à votre banquier.
